ASPECTS JURIDIQUES
ET FISCAUX

Pourquoi une société à capital variable ?

Une société à capital variable se gère et s'administre de la même manière qu'une société classique.

La société à capital variable offre une souplesse supplémentaire. Elle permet de changer d'associés, d'augmenter ou diminuer le capital sans qu'il y ait besoin de passer une nouvelle une annonce légale, ni de déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce (entraînant par là-même une économie non négligeable de taxes et des timbres fiscaux) : un simple procès-verbal suffit.

Ne figurent dans les statuts que les associés fondateurs. Les associés s'associant par la suite n'y apparaîtront pas (ils le peuvent néanmoins). Enfin, les cessions d’actions ne sont pas soumises au droit d’enregistrement de 5% qui s’appliquerait normalement aux sociétés à prépondérance immobilière.

Quelle liquidité pour mon investissement ?

Conformément aux statuts, tout associé peut se retirer de la Société, partiellement ou en totalité, en informant la Société de Gestion de son souhait. La Foncière disposera d’un volant de liquidités pour faire face aux éventuelles demandes de retrait des Associés, et pourra si besoin procéder à la vente de certains actifs pour faire face à ces demandes.

L’investissement en immobilier est un investissement à moyen-long terme. L’horizon de placement conseillé est de 5-10 ans minimum.

Un investissement plus liquide qu’un investissement immobilier en direct

Gestion des conflits d’intérêts

Un conflit d’intérêt est susceptible d’intervenir lorsqu’un acte de gestion risque de porter atteinte aux intérêts d’un actionnaire ou d’un groupe d’actionnaires en favorisant indûment un autre actionnaire ou la société de gestion ou l’un de ses collaborateurs, dirigeants, actionnaires.

L’article 18 des statuts de la Foncière prévoit que toute convention intervenant entre la Société et ses organes de gestion, de direction ou d'administration, ou toute personne appartenant à ces organes, doit, sur les rapports du Comité Stratégique et des Commissaires aux Comptes, être approuvée par l'Assemblée Générale des Associés.

Toute acquisition d'immeuble, dont le vendeur est lié directement ou indirectement à la Société de Gestion ou est un associé détenant plus de 10% du capital de la Société, doit préalablement à l'achat faire l'objet d'une expertise réalisée par un expert indépendant.

Prix de souscription

Le prix de souscription de l’action est constitué de la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. La valeur vénale des immeubles sera déterminée en cas de besoin par une expertise réalisée sur chaque immeuble par un expert indépendant nommé par l'Assemblée Générale.

Le prix de souscription des actions de la Foncière, arrêté chaque année par la société de gestion, font l'objet de résolutions soumises à l'approbation de l'Assemblée Générale annuelle. Les associés sont informés dans les bulletins trimestriels de l'évolution du prix de l’action.

Après cinq ans de détention dans un PEA, les gains sont exonérés d'impôt

Fiscalité

L’investissement dans la Foncière Immo Capital Invest est éligible au PEA et/ou au PEAPME.

Vous pouvez investir jusqu’à 150.000 euros dans un PEA et 75.000 euros dans un PEAPME (le double pour un couple). Un couple peut donc cumuler un montant total de 450 000 euros au titre des versements sur ses PEA (300 000 euros) et des versements sur ses PEAPME (150 000 euros).

Après 5 ans de détention, les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu. La seule imposition lors des retraits partiels ou de la clôture est celle des prélèvements sociaux (actuellement 15,5%).

Si vous choisissez d’investir en dehors de votre PEA, la fiscalité sera la suivante :

  • Fiscalité des revenus : dividendes
  • Fiscalité des plus-values
  • IRPP dès le premier euro après imputation des moins-values en report avec abattement : 50% si détention de plus de 2 ans et 65% si détention supérieure à 8 ans
  • Prélèvements sociaux 15,5%
  • Pas de droits d’enregistrement sur les cessions d’actions (retrait compensé)

Impôt de solidarité sur la fortune

La valeur prise en compte est généralement la valeur de retrait de l'action, l'associé restant libre et responsable de ses déclarations fiscales. Il est également possible d’optimiser la fiscalité en démembrant les actions de la société. N’hésitez pas à nous contacter pour étudier avec nous le montage fiscal qui correspond le mieux à vos besoins.

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